Properti yang masih berstatus HGB biasanya bisa Anda temukan pada jenis-jenis properti seperti tanah, rumah, dan sebagainya.
Meskipun memiliki kekuatan dan sah di mata hukum, Anda wajib mengubahnya ke SHM.
Mengapa seperti itu? Karena dari kekuatan hukum, SHM memiliki kedudukan yang lebih kuat dibandingkan HGB.
Untuk Anda yang belum tahu, jika sebuah properti masih bersertifikat HGB maka harus diperbaharui secara berkala.
Karena dengan HGB artinya Anda menyewa tanah ke negara dengan jangka waktu, sedangkan SHM adalah sertifikat yang mengesahkan kepemilikan properti tanpa jangka waktu.
Meskipun begitu, masih banyak rumah dijual yang hanya memiliki sertifikat hak guna bangunan (HGB).
Terutama untuk rumah-rumah yang dijual oleh para developer, biasanya rumah tersebut masih bersertifikat HGB.
Karena itulah, ada baiknya Anda mengubah sertifikat HGB ke SHM secepatnya. Begini panduan lengkapnya!
Persyaratan Dokumen
Untuk mengubah sertifikat HGB ke SHM, Anda harus mengajukan perubahan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) terdekat.
Di setiap daerah terdapat Kantor BPN Perwakilan untuk mengurusi sertifikat seperti ini, jadi cek dulu lokasi kantor perwakilan tersebut, ya.
Persyaratan lengkap pengajuan mengubah HGB ke SHM, ialah:
– Mengisis formulir permohonan yang dapat di beli di BPN
– Fotokopi KTP Pemohon
– Fotokopi Kartu Keluarga
– Surat Kuasa jika dikuasakan
– Surat Persetujuan dari kreditor (jika dibebani hak tanggungan)
– Fotokopi SPPT PBB tahun terakhir
– Sertifikat HGB Asli
– Fotokopi IMB
– Surat Kepemilikan Lahan
– Surat keterangan dari Lurah atau Kepala Desa untuk perubahan hak dari HGB menjadi SHM untuk rumah tinggal dengan luas 600 meter persegi
Langkah Pengajuan Perubahan HGB ke SHM
Hanya dibutuhkan sekitar 5 hari kerja dan sertifikat HGB Anda sudah berubah menjadi SHM.
Jika persyaratan yang di atas sudah lengkap, Anda tinggal langsung mendatangi kantor BPN dan mengikuti langkah-langkah berikut:
– Kunjungi loket pelayanan dan serahkan dokumen persyaratan mengubah hak guna bangunan yang telah disiapkan
– Mengisi formulir permohonan yang bertanda tangan di atas materai. Di dalamnya Anda wajib mengisi pernyataan tanah tidak sengketa, luas tanah, pernyataan tanah dikuasai secara fisik, serta pernyataan bahwa tidak menguasai tanah lebih dari lima bidang untuk rumah tinggal
– Lakukan pembayaran di loket yang tersedia. Harga pendaftaran untuk luas tanah maksimal 600 m2 adalah Rp50.000
– Mengambil SHM setelah 5 hari di loket pelayanan
Perkiraan Tarif Ubah HGB ke SHM
Mengubah HGB ke SHM juga perlu biaya, yakni biaya pendaftaran sebesar Rp50 ribu.
Selain itu siap biaya untuk PPAT, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya pengukuran, dan biaya konstatering report untuk tanah yang lebih dari 600 m2.
Untuk rincian biaya lengkap mengubah HGB menjadi SHM, seperti berikut:
Biaya pendaftaran
Siapkan Rp50.000 untuk biaya pendaftaran SHM dengan luas tanah maksimal 600 m2. Untuk tanah yang lebih dari 600 m2, akan ada biaya tambahan berupa biaya konstatering report.
BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
Besaran BPHTB untuk mengubah hak guna bangunan tergantung pada biaya NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) dan luas tanah.
Agar Anda tahu besaran tarif yang harus dikeluarkan, berikut cara menghitung NJOP:
5% x (NOPO – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak)
Berikut contoh ilustrasinya:
NPOP: Rp200.000.000
NPOPTKP: Rp80.000.000
5% x (Rp200.000.000 – Rp80.000.000)
5% x Rp120.000.000 = Rp6.000.000
Maka, tarif BPHTB yang harus dibayar adalah sebesar Rp6.000.000
Biaya Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Biasanya tarif yang diberikan berbeda-beda, bisa lebih mahal atau justru lebih murah. Jasa notaris kira-kira sekitar Rp2.000.000.
Tarif pengukuran
Untuk mengubah HGB dengan luas lebih dari 600 m2, maka akan dikenakan biaya ini dengan rumus:
{(Luas Tanah/500) x 120.000} + 100.000.
Misalnya, luas tanah 800 m2. Berikut ilustrasi perhitungannya:
{(800/500) x 120.000} + 100.000 = Rp292.000
Biaya Konstatering Report
Biaya ini berlaku untuk mengubah HGB yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 m2 juga. Ini rumusnya:
{(Luas Tanah/500) x 20.000 + 350.000} / 2
Masih dengan luas tanah yang sama di poin 4, maka berikut rumus perhitungannya:
{(800/500) x 20.000 + 350.000) / 2 = Rp191.000
Dari rincian di atas setidaknya membutuhkan biaya sekitar Rp7-8 juta untuk mengubah HGB menjadi SHM.
Jika tanah yang Anda punya lebih dari 600 m2, biaya bisa mencapai sekitar Rp7,5-8,5 juta.
Itulah panduan mengurus HGB ke SHM. Sekarang Anda sudah tahu ‘kan apa saja yang harus dipersiapkan jika ingin mengubah sertifikat HGB.